راهنمای مالیات مشاورین املاک و بنگاه‌های معاملات مسکن

مشاورین املاک و صاحبان بنگاه‌های معملات مسکن از مظلوم‌ترین پرداخت‌کنندگان مالیات هستند. دلیل آن هم حجم بالای تراکنش‌هاییست که درواقع درآمد آنها نیست. سنوات گذشته بیشتر مالیات این قشر را خود اظهاری تشکیل می‌داد. اما در سال‌های اخیر با توجه به بررسی تراکنش‌ها و همچنین پیگیری کارتخوان‌ها بسیاری از مشاورین املاک در بحث مالیات دچار مشکل شدند.

آیا هر ورود پول به حساب تجاری درآمد است؟

پاسخ این سوال در حالت کلی مثبت است. مدیران سازمان امور مالیاتی در بسیاری از خبر‌ها مصاحبه‌ها و بخشنامه‌ها اعلام نموده‌اند که وظیفه درآمد بودن مبالغ واریزی به حساب فرد با مامور مالیاتیست. با اینحال تشخیص تجاری بودن یک حساب برای ماموران سازمان بسیار ساده است. متصل بودن درگاه پرداخت اینترنتی و یا دستگاه پوز به هر حساب مشاورین املاک یا سایر افراد نشانه تجاری بودن آن است و مشمول مالیات بر درآمد می‌گردد. بنابر این هر ورودی به این حساب‌ها فروش یا درآمد صاحب حساب محسوب می‌گردد.

اما آیا این مسئله بطور صددرصد شامل تمام تراکنش‌های بانکی مشاوران املاک میگردد؟ منطقا و قانونا خیر. ایجا کار مودی کمی دشوار می‌گردد زیرا حال اوست که باید ثابت کند تراکنش‌ها تماما متعلق به او نیستند.

شما قطعا بیش از بنده تراکشن‌هایی را در محل کار مشاورین املاک و بنگاه‌های معاملات مسکن دیده‌اید که در راستای معامله هستند، اما درآمد صاحب حساب نیستند. در بسیاری از موارد طرفین معامله مبالغی را بعنوان بیعانه، تنخواه برای مخارج ساختمان و … به حساب مشاور املاک واریز می‌کنند. انصاف و قانون در این موارد حکم می‌کند که مشاورین املاک و صاحبان بنگاه‌های معاملات مسکن برای این مبالغ شامل مالیات نیستند.

البته مورد بالا تنها برای مالیات بنگاه‌های معاملات مسکن و مشاورین املاک نیست. هر شخصی که کارتخوان دارد با اینگونه تراکنش‌ها سروکار خواهد داشت. در اکثر این موارد به کاسبان پیشنهاد می‌شود تا قبل از قبول کردن مبلغ تبصره 100، این ارقام را از کارکرد کارتخوان خود کم نموده و مالیاتشان را بر اساس اینتا کد و در صورت ارائه این شرایط می‌توانند تصمیم مناسب‌تری در مورد مالیات عملکرد خود بگیرند.

قانون خاص برای مالیات تراکنش‌های مشاورین املاک و صاحبان بنگاه معاملات مسکن

همانطور که گفتیم نه تنها مشاورین املاک که حتی سایر مشاغل نیز می‌توانند با اثبات درآمد نبودن تراکنش، آن را از شمول مالیات بر درآمد خارج نمایند. با اینحال قانون برای جلوگیری از تضییع حق مشاغلی که بیش از سایرین در معرض تراکنش‌های غیر درآمدی در حساب تجاری خود هستند، راهکار‌های متفاوتی را تدارک دیده است.

بخشنامه 2009916 یکی از مهمترین مبناهای رسیدیگ به تراکنش‌های بانکی مشاورین املاک و بنگاه‌های معاملات مسکن برای تعیین مالیات است. درواقع می‌توان گفت همه چیز از اجرای همین بخشنامه شروع شد! در این بخشنامه بطور کامل نحوه بررسی مالیاتی تراکنش‌های مشاغلی مانند مشاورین املاک را بطور جداگانه توضیح داده‌است.

20- … باید توجه داشت در بسیاری از کسب و کارها از جمله مشاوران املاک، نمایشگاه های اتومبیل و فعالیت های دلالی و حق العمل کاری امکان دارد بسیاری از واریزی های بانکی مربوط به طرفین معامله و فعالیت های کسب و کار مودی باشد که این مورد باید در حسابرسی مورد توجه قرار گیرد.

بخشنامه 2009916

روش محاسبه مالیات مشاوران املاک و بنگاه معاملات

نه تنها برای فعالان بازار ملک که مالیات سایر مشاغل نیز در صورت حضور در گروه سه و پذیرش تبصره 100 بسیار ساده محاسبه می‌گردد. در هنگام ثبت نام به هر عنوان شغلی یک اینتاکد تعلق میگیرد. این کد به همراه خود یک ضریب سود ویژه و ضریب سود ناویژه دارد.

این ضرائب به این معنی هستند که سازمان امور مالیاتی چنددرصد درآمد شما را سود مشمول مالیات می‌داند. به همین دلیل برای محاسبه ماخذ مالیات میزان تراکنش شما را در عدد سود ویژه ضرب نموده و مالیات عملکرد شما را مشخص می‌کند.

مثال محاسبه مالیات تراکنش بنگاه معاملات مسکن: فرض کنید معامله‌ای با کارمزد 10 میلیون تومان در بنگاه شما به انجام رسیده و خریدار مبلغ 90 میلیون هم بعنوان بیعانه به حساب شما واریز می‌کند تا بتواند در چند روز آینده کار‌ها و استعلامات قانونی را پیگیری نماید. در این حالت درآمد مشمول مالیات شما شما از این معامله حدود 3 میلیون تومان خواهد بود. این عدد از حاصل ضرب 10 میلیون در سود ویژه مربوط به فعالیت شما (33درصد) بدست آمده است.

اما اگر در فصل اظهارنامه این عدد را از درآمد خود کم نکنید، کل 100 میلیون تومان مبلغ ورودی به حساب شما بعنوان ماخد مالیات قرار می‌گیرد. درواقع 33 درصد بجای ضرب شدن در 10 میلیون درآمد واقعی شما در 100 میلیون ضرب شده و درآمد مشمول مالیات شما را بطور چشمگیری افزایش می‌دهد.

نکات مهمی مالیاتی که مشاوران املاک حتما باید رعایت کنند.

درحال حاضر وجود سامانه‌های مختلف دست مشاوران املاک را در دفاع مالیاتی بسیار بیشتر از قبل باز نموده است. آنها می‌توانند میزان درآمد خود را از میان تراکنش‌های انبوه، با تکیه بر بخشنامه 2009916 به تعداد قرارداد‌های دارای کد رهگیری، میزان درصد مصوب قانونی هر قرار و مشخص کردن تراکنش مربوط به هرکدام از آنها مشخص نمایند.

یک دفاع موفق مستلزم اینست تا بتوانید ورود و خروج‌ها را کاملا دقیق ثبت کنید. بعنوان مثال اگر می‌خواهید وجهی را که از آقای الف گرفته‌اید به او بازگردانید حتما پول را به همان حسابی که از آن برای پرداخت به شما استفاده شده‌است، واریز نمایید.

همچنین اگر طرفین یک قرارداد وجهی را نزد شما برای ضمانت می‌گذارند، از آنها بخواهید پول را مستقیم از حسابی با نام خود خارج نموده و شما نیز پول را به حساب ططرف دیگر قرارداد واریز نمایید.

اگر می‌خواهید مالیاتی بر اساس میزان درست کمسیون دریافتی خود و نه بر اساس کارکرد کارتخوان بپردازید، رعایت این نکات بسیار مهم هستند. در اینصورت باید بتوانید درآمد نبودن ورودی‌ها به حساب‌های تجاری مربوط به این فعالیت را با اسناد مثبته ارائه دهید. اینکار اصلا سخت نیست. تنها نیازمند ایجاد یک نظم و رویه واحد در امور حسابداری شماست.

 

ارزش افزوده و مشاوران املاک

مشاوران املاک مشمول ارش افزوده هستند و باید پس از ثبت نام در سامنه، در 15 روز اول هر فصل اظهارنامه فصل قبل را تکمیل و ارسال نمایند. مالیات بر ارزش افزوده برخلاف عملکرد از سود شما پرداخت نمی‌گردد. شما 9 درصد ارزش هر دریافتی خود را به فاکتور اضافه نموده و آن را در پایان هر فصل به اداره دارایی می‌پردازید.

مسئله بسیار مهم هماهنگی عدد اعلام شده توسط شما در اظهارنامه عملکرد در خرداد ماه با مجموع اظهارات شما در سامانه ارزش افزوده است. هر فروشی که در خردادماه اعلام می‌کنید باید 9 درصد آن را سال گذشته بعنوان ارزضش افزوده پرداخت نموده باشید. به همین دلیل جداکردن فعالیت تراکنش‌هایی که درآمد شما نبوده‌اند و صرفا باتوجه به نقش شما در معامله به حساب شما واریز شده‌اند، بسیار مهم است.

درواقع ماخد ارزش افزوده شما 9 درصد میزان کمسیون شماست. این مبلغ را نیز باید به میزان کمسیون خود اضافه نموده و در زمان اظهارنامه ارزش افزوده به دولت پرداخت کیند.

سوالات متداول